【土地や家の売却・活用】不動産の相談・査定は無料です！
諏訪6市町村(茅野・原村・富士見・諏訪・岡谷)で、土地や建物の売却をお考えなら、マルユーにお任せください。「相続した家を売却したいけど、大変なの？」「土地をもっているんだけれど、何かに使えないかな？」「査定だけでもお願いしようかしら…」など、お持ちの土地や建物に関するお悩みにお応えします。
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このページでは、売却と活用について簡単にご説明いたしますので、参考にご覧ください。
売却
売却までの流れは大きく分けて6段階です。
はじめに、正しい査定額を知ることが重要です。できるだけ理想に近い形で売却ができるよう、予め希望や条件を整理しておくとよいでしょう。
▼ポイント
・売却の目的を明確にしておくことで、より冷静な判断ができます。
・期限を考えておきましょう。〇月までに売却したい、できるだけ早く売却したい、いつでもよい、など、大まかで結構です。売却したい時期や速さによって、価格も変動していきます。
・金額について見通しをもっておきましょう。いくらでもよい、〇〇〇円は手元に必要など、今後の生活と併せて考えておくとより安心です。また、売却には費用もかかります。売却価格から諸費用(経費や税金等)を引いた分が手取額にあたりますので、これらを念頭に置いておくことをおすすめいたします。
▼諸費用内容
・仲介手数料：手数料としていただきます。
・印紙税：売買契約書に添付します。
・譲渡所得税・住民税：譲渡益に対して、他の所得と分離して所得税と住民税が加算されます。
※登録費用・司法書士報酬：登記上の住所が現住所と異なる場合や、抵当権が設定されている場合に発生します。
※測量費用：隣地との境界が不明瞭な場合、土地を分割して売却したい場合に発生します。
※その他：既存住宅ローン完済費用、引越し代等は別です。
専門の職員が現地に赴き、再度査定いします。
・公示地価
・土地の路線価格
・土地の固定資産評価額
・建物の再建築費用と原価率
・類似物件の販売事例価格
・市場性
これらを踏まえ、総合的に判断して査定額を算出します。なお、この査定額は「参考価格」であり、最終的な「売り出し価格」とは異なります。売り出し価格はお客様ご自身で決めていただいておりますので、査定価格以上の売り出し価格を設定することも可能です。
売却を決断されたら、お客様と仲介業者で売却を依頼する「媒介契約」を結びます。この「媒介契約」は３種類あります。
▼媒介契約
・「専属専任媒介契約」は、一社のみに売却を依頼し、自己発見取引（個人で買主様を見つけること）は不可です。売主様が販売状況を把握しやすい、仲介業者が積極的に販売活動をしやすいなどのメリットがあります。
・「専任媒介契約」は、一社のみに売却を依頼し、自己発見取引も可能です。窓口が一つのため、情報整理が容易で、仲介業者が積極的に販売活動をしやすいなどのメリットがあります。
・「一般媒介契約」は、複数の業者に売却を依頼することができ、自己発見取引も可能です。より多くの情報を得られたり、買主様を探す窓口が広くなったりするなどのメリットがあります。
一般的な傾向としては、ある程度制限のゆるい「専任媒介契約」や「一般媒介契約」を選択される方が多くいらっしゃいます。
※指定流通機構（REINS)とは
REINS＝Real Estate Information Network System
不動産物件情報交換のためのネットワークシステムで、契約によっては登録が義務付けられているものです。仲介業者一社の力には限界があるため、買い手がみつかりにくいことがあります。そこで、REINSを利用することで、広く相手方を検索することが可能になるのです。
HPやインターネットなどの各種広告媒体を利用して売りに出します。お問い合わせの状況や、見学をされた方の様子など、経過報告をいたします。売主様側としてましては、土地や建物の清掃や整備、整理整頓をしておいていただけると、買主様の印象も良く、よりスムースな売却につながりやすいです。反面、なかなか買い手がつかないケースもございます。原因としてましては、価格が高い、販売方法に問題がある、立地の問題などが挙げられます。その際も、より丁寧に相談させていただきながらすすめて参ります。
売主様、買主様の双方が「重要事項の説明」を受け、ご理解いただいたら、「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。契約が成立したら、売主様には所有権移転や引越しなどの義務が発生し、買主様には売買代金の支払義務が発生します。これに違反して契約解除になると、違約金等が発生する場合がございます。
なお、不動産売買契約時に必要なものは以下の通りです。
▼ご本人による契約
・実印
・権利証
・管理規約書
・建築確認通知書（検査済証・建築協定書）
・固定資産税納付書
・印紙代
・仲介手数料
・本人確認ができるもの（運転免許証など）
▼代理人による契約時
・代理人の実印および印鑑証明書
・委任状
・本人の印鑑証明書
・代理人の本人確認ができるもの（運転免許証など）
お引渡をより滞りなく進めるには、公共料金（電気・ガス・水道等）の精算をしておくとよいでしょう。マンションなどの場合は、パンフレットや保証書、管理規約書などもまとめておくようにしましょう。
残代金の受領時に売主様が用意するものは次の通りです。
・実印
・権利証（登記済証）
・印鑑証明書（3ヶ月以内）
・固定資産税納付書
・ガス、水道等精算領収書
・管理規約、パンフレット、建築確認書など
・仲介手数料の残額（別途消費税および地方消費税）やローン事務手数料
・登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
・売却物件のカギ
ケースバイケースではありますが、売却のご依頼をいただいてから売却活動は１～３か月、買主様が決まってから残代金の受領までは１か月程度かかるのが一般的です。
活用
駐車場、借家、賃貸住宅、トランクルームなど、お手持ちの土地や建物を活用して収益をあげることも考えられます。
▼駐車場
少ない初期投資、そして比較的短期間で事業が始められるというメリットがあります。住宅地の中心部では月極駐車場が、病院や商業施設の近くではコインパーキングの需要が高い傾向がみられます。周辺環境を把握し、どのような駐車場を運営するかが大きなポイントです。
▼賃貸住宅（アパート・マンション経営）
収益が高い分費やす労力も多く、綿密な事業計画が必要です。女性専用マンション、高齢者専用住宅など、入居者のニーズを捉えた物件の増加傾向があり、高い入居率を保てれば、安定した収入と、コストを上回る収益も期待できます。
▼貸家
空室が少なく入居期間が比較的長いため、安定した経営が望め、また、将来的に売却することも考えられます。賃貸住宅を建てるには狭すぎるような比較的狭い土地に向いており、アパートの供給が過剰なエリアでは特に需要が高い傾向がみられます。
▼トランクルーム
初期投資が少なく済み、利回りも高めです。近年需要が高まりつつある中で供給が少ないこともあって、当面は明るい見通しがもてると言えます。車で荷物を運ぶ都合上、道路や駐車スペースは不可欠ですので、立地や広さは重要視されます。
土地活用には、メリットだけでなくデメリットもついてまわるものです。お客様のお考え、地域性、社会の動向、メリットとデメリットなど総合的に判断し、ご相談しながら進めてまいります。
近年の動向
土地を購入し、新築される方の割合が多かったのですが、古屋を自分好みにリノベーションして住みたいという若年層も増えてきました。過去の傾向からして、消費税が上がる前の強い駆け込み需要が予測されますので、早めに売却されたい方にとっては今がひとつのチャンスかもしれません。
また、離婚による売却や活用の増加傾向が見られます。現在の日本社会では、離婚はマイナスイメージが強いのが現状です。しかし、私たちは離婚は悪いことでも恥ずかしいことでもないと考えています。人生の新たな分岐点に立ち、新たな一歩を踏み出す時なのではないでしょうか。
勿論、プライバシーはお守りいたします。不動産を通して、お客様の大切な第一歩のお手伝いをさせていただければ幸いです。
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私たちマルユーは、諏訪6市町村地元密着50年のプロの不動産屋です。高額買取、また、長いスパンで考えたときの収益等を視野に入れ、お客様の立場になり、懇切丁寧に希望に沿ったベストプランを提示させていただいております。
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